기술 개선이나 발명이 진행되면 노동의 능률성이 더 높아질 것이고 같은 결과를 생산하는데 필요한 노동과 자본의 양은 더 줄게 된다. 부에 대한 수요는 끝이 없으므로 이렇게 증가된 노동의 힘은 더 많은 부를 생산하는데 활용될 것이고 그 결과 토지에 대한 수요는 증가되어 경작의 한계가 (생산력이 낮은 보다 열등한 토지로) 더 확장된다. 이 때 지대, 임금, 이자에 어떠한 변화가 생기는지 알아보자.

 

경작의 한계가 20 (단위 노동과 자본의 양을 투입했을 때 토지에서 얻을 수 있는 생산량=20) 일 때 기술 개선이 이루어져서 자본과 노동을 10분의 1 적게 들이고도 같은 양의 생산물을 얻을 수 있다고 하자. (이렇게 되면 같은 양의 노동과 자본을 투입할 때 경작의 한계가 18인 토지에서 동일한 생산량을 얻을 수 있게 된다.) 인간은 부에 대한 무한한 욕구가 있기 때문에 기술 개선으로 인하여 노동의 능률이 높아짐으로써 증가된 노동과 자본의 힘은 생산의 한계가 20보다 적은 토지로 이동하게 된다. 만일 생산성 19인 토지가 많이 존재하여 이보다 우월한 토지에서 내려오는 노동과 자본을 모두 수용할 수 있다면 경작의 한계는 18까지 내려가지 않고 19에 머물게 될 것이다. 이 때 지대는 1920의 차이만큼 상승하고, 임금과 이자는 1819의 차이만큼 상승한다 (즉 생산성 19인 토지에서 종전에 생산성 20이었던 토지에서와 같은 양의 생산물이 나오게 되기 때문에, 임금과 이자는 최저생산점인 19로 결정되므로 20-19 만큼의 임금+이자 상승이 발생한다). 그러나 기술 개선에 의해서 동일한 생산력 향상이 일어난다 해도 생산성 19인 토지가 우월한 토지에서 내려오는 노동과 자본을 모두 수용할 수 있을 정도로 충분하지 못할 경우, 종전과 같은 양의 노동과 자본을 투입하려면 경작의 한계는 18까지 내려올 수 밖에 없다. 이러한 경우에는 지대는 (총생산량에서 차지하는 비율로) 기술에 의한 생산물의 증가분 보다 더 많은 비율로 상승하는 반면, 임금과 자본이 차지하는 비율은 기술 개선 이전보다 오히려 감소하게 된다.

 

, 인구가 전혀 증가하지 않더라도 기술 개선이 진전되면 생산물 중 더 큰 비율이 토지소유자에게 가며 노동과 자본에게는 점점 더 적은 비율이 돌아간다는 것을 알 수 있다. 그리고 기술 개선의 진전에 한도가 없듯이 지대 상승도 생산물 총액 범위 내라면 그 한도가 없다. 따라서 이러한 경향으로 인해 부의 생산에서 노동의 필요성이 완전히 배제된다면 지구에서 생산할 수 있는 모든 것을 노동 없이 획득할 수 있고 경작의 한계는 0에 까지 이르게 되며 이렇게 되면 임금과 이자 모두 0이 되고 지대가 모든 생산을 차지하게 될 것이다. , 토지소유자가 자연에서 나오는 모든 부를 노동 없이 가질 수 있게 되어 노동도 자본도 소용없게 되므로, 생산된 부 중에서 노동이나 자본이 차지할 몫은 없게 되는 것이다.

 

인구 증가와 기술 개선과 같이 생산력을 직접 향상시키는 진보 이외에 정부, 예절, 도덕 등 생산력을 간접적으로 높이는 개선도 지대를 올리는 효과를 가져오게 된다.

 

물질적 진보가 부의 분배에 미치는 영향을 충분히 설명하기 위해서 또 하나의 요인을 고려해야 하는데 그것은 미래의 토지 가치 상승에 대한 확실한 기대이다. 이러한 기대는 정상적으로 형성될 가격보다 더 높은 가격을 바라면서 토지를 보유하는 행위를 야기한다. 진보의 속도가 빠른 사회에서는 지대가 급속히, 또 지속적으로 상승하기 때문에, 토지 가격 상승에 대한 확실한 기대로 인해 토지소유자 끼리 일종의 결속이 이루어지고 이들은 가격이 더 오르기를 기대하면서 토지를 유휴화 (토지를 사용하지 않고 투기적으로 보유)하게 된다. 따라서 더 높은 생산점 에서의 자연의 기회가 모두 활용되기도 전에 경작의 한계는 더욱더 낮은 생산점으로 내려가게 된다. (즉 생산점이 19인 토지가 아직도 많이 남아있음에도 불구하고 토지소유자가 투기 목적으로 이 토지들을 보유하여 유휴화 시키면 생산을 위한 토지가 필요한 노동과 자본이 이 토지들을 사용하지 못하고 더 낮은 생산점 18인 토지로 경작의 한계를 이동할 수 밖에 없게 됨). 이와 같은 토지의 유휴화 현상은 급성장하는 어느 도시에서나 볼 수 있다.

 

이처럼 토지 투기는 물질적 진보가 생산을 증가시키는 정도 보다 더 큰 비율로 지대를 계속 상승시키므로 임금을 상대적 비율 뿐만이 아니라 절대적 금액으로도 감소시키는 경향이 생긴다.

 

상품의 경우엔 가격이 상승하면 추가로 생산, 공급함으로써 투기를 제한할 수 있지만, 그 존재량이 고정되어 있는 토지의 경우에는 이러한 제한 요인이 존재하지 않는다. 만일 임금을 0가 될 때까지 줄일수 있다면 지대도 모든 생산물을 흡수할 때까지 올릴 수 있을 것이다. 그러나 노동자가 일과 재생산을 위해 동의할 수 있는 최저 임금 이하로 임금이 내려갈 수는 없고 자본도 생산에 투입할 수 있는 수준 이하로 이자가 내려갈 수는 없기 때문에 지대의 투기적 상승에도 한도가 존재한다. 그러나 현실의 세계에서 진보하는 모든 지역에서 지대의 투기적 상승이 생산의 중단을 야기하고, 이로 인해 산업 불황이 주기적으로 반복되는 현상이 일어나는데 이에 대해서 다음 편에 살펴보겠다.